房地产行业的内外环境及其所承担的角色-宝慈资产 确定性收益.后社保时代 
房地产行业的内外环境及其所承担的角色
作者:李思佳      日期:2018-03-13

主要想讲讲关于市场、销售、房地产税,在讲之前谈谈房地产行业的内外环境及其所承担的角色。

一、房地产行业面临的内外环境

从上一届政府到本届政府,国内房地产行业内外环境并没有发生实质性的重大变化,但操作的路径有不同。内部从国家角度来看,主要是地方债务的控制和金融系统风险的防范,地方债官方在2015年底报道的是15万亿,也传闻可能会更大。外部存在与美国为主以及其他经济体的国际贸易摩擦等问题,贸易和国际竞争方面的压力比较大。此前,2008年的次贷危机,对中国房地产的影响也很明显。当前美国处在加息的通道中,中国面临的外部环境的压力也比较大。

二、房地产所承担的角色

在2016年之前房地产站出来担当国民经济的助推器,为了保证经济增长,房地产会受到全面的向上推动,一二三四线都会往上推。当整体经济环境向好时,为了防止经济过热,房地产容易受到全方位打压,一二三四线都会往下打。但这两年房地产在国民经济中担任的角色发生了巨大的变化,房地产从经济的助推器变成经济保持平稳的稳定器,确保经济不出现失控的前提下,作为一个稳定器和压舱石。例如2014年房地产行业毫无征兆地走弱,是市场自发的走弱,没有任何调控政策的压力,大家担心需求跟不上了。但在2015年房地产市场就出现明显的复苏,年初大规模重启公司债发行,因为那个时候美国的压力比较大,特朗普要竞选了,对中国的声音明显不利,政策开始持续宽松。在 2016年三季度的时候,又开始打压房地产,防范风险为主。过去2017年,其实对三四线还是支持的,并不是全面的打压,所以全国地产不再存在全压全抬的格局,出现结构性的分化,例如目前一二线城市和三四线城市地产行情的冰火两重天,现在还是要把地产往纵深方面延伸,对此前表现一般的三四线和县城还是会进一步去库存,进一步给予政策或信贷方面的支持。综上房地产所面临的问题,不这个行业本身的问题,很多是面临内外环境的问题。

三、国家对房地产的手段

目前房地产行业已经进入存量阶段,占用了大量的社会经济资源(资本运作、人才激励、政府关系),国家怎么管理这样一个行业和里面大量的企业呢。客观地讲,有两个手段,或者说有两种思路。第一个是打压,使房地产行业集聚的大量资源流向其他国家需要大力发展的行业和领域,但现在还没有其他行业承继的了,也没有形成很好的闭环(从吸附资源、和政府打交道、创造效益形成良性循环)。第二个是通过引导的方式,这也是目前所采取的思路。适当的时候引导房企积极参加招拍挂拿地(在16年的时候基本上都是地王),收并购(到现在发现都没有特别纯净、没有瑕疵的并购项目了),资源整合(还在过程之中)等,通过制定各种政策手段引导房企的资源流向国民经济未来需要布局的领域,满足产业经济结构升级的需求。这也是为什么最近几年,全国陆续有房企开始逐渐转变长久以来住宅开发的B2C传统商业模式,转向参与PPP,产业园,特色小镇等B2G新经济模式。

所以现在国家并不是要把房地产打趴下,而更多地是通过引导房地产发展经济,帮助地方进行产业的升级和转型。中国确实比较特殊,唯有房企能够和地方政府打交道这么熟。

四、房地产市场的基本判断

2018年房地产市场必然不会小年,不管是美国那边带来的压力,还是房企本身的发展趋势,都不会是小年。最近两会的表态,中央财经领导小组的领导提到,要支持实体经济包括正常房地产市场的需求。他也说过,房地产市场是有泡沫的,但是三四线城市还可以,房地产市场有泡沫的地方,既不能继续泡沫越,也不能主动挤破泡沫,房地产领域的防风险需要逐步推进,这个表态是非常关键的。现在内外面临不确定性(美国加息、国内地方债),地产行业越是要承担起国民经济稳定器的作用,要保持稳定,而且住建部王部长表态,要继续支持库存扩高的三四线和县城进一步去库存。所以我们看到,部分二线城市在人才引进这个口子上松了,另一方面部分三四线和县城(2800多个),再搞棚改货币化和特色小镇。所以今年,肯定有二线城市通过人才引进、放款户籍制度对冲限购制度的影响,广大的三四线城市还是进一步去库存,但一线和重点二线还是被严控的(货币资金推的太高,仍然是冰冻期);信贷目前是收的比较紧,但是更多是为了后面的不得不放提前留一定空间。我们现在判断三四线还能维持1年到1年半左右的行情,二线城市放量不放价,一线还是会保持冰冻。

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