导言：预计未来房地产政策会持续收紧，三四线城市宽松政策将逐步退出。目前城市库存水平非常低，市占率越来越向头部集中。融资将是决定房企表现 核心因素，规模较大、融资渠道相对通畅的龙头和央企国企相对优势将进一步扩大。

一、 房地产政策方向
       政策基调：只紧不松。
       政策未来收紧方向：目前三四线城市房地产库存水平下降较多，房价上涨较大，预计未来三四线城市宽松政策将逐步退出。
       货币政策将逐步收紧（供需两端融资收紧）：供需两端的融资缩紧包括按揭利率的上浮（需求端融资收紧），企业方面则包括开发贷、非标融资，abs、新发债都受到限制。
       长效机制：包括房产税、租售并举等未来政策拓展方向。

二、 销售
       1、预测销售面积下滑6%，下滑主要来自三四线城市，原因是其优惠政策逐步退出。目前三四线城市销量较好，政策执行必要性逐步下降，预计后续执行过程中政策力度将逐渐减弱，导致三四线城市成交量下滑。综上所述预计2018年全国房地产成交量将下降6%。
       2、库存：目前库存水平非常低，统计局数据显示，住宅待售面积仅为二点几亿平，创下近期新低。(累计新开工-累计住宅销售面积)指标也达到新低。
       3、整体开发投资增长4%：土地开发投资高速增长。土地购置金额是滞后指标，主要统计开发商当月土地支出（土地款分期缴付，因此存在滞后性）。从百城数据、全国土地成交金额来看，土地高增长可以持续，会进一步推动土地购置金额上升。
       4、施工投资：国家仍在大兴土木阶段，新开工17亿，竣工10亿，导致竣工面积将持续扩大，竣工造价将没有下降动力，施工投资有保证。
       5、企业方面：2018年市占率越来越向头部集中，TOP100房企的权益销售金额占全国商品房销售金额的比重已经从2016年的38%上升到了2017年的46%，18年1-4月市占率进一步上升至60%。
       6、货值方面：2018年1-4月投资拿地强度（新增土地价值/销售规模）方面，TOP50上市房企中位值为0.4，较2017全年的0.6有所下滑，主要受到销售预期放缓以及融资持续收紧的影响。

三、 投资建议
      未来预计通过区域布局博取资产升值超额收益的空间预期收窄，成交和盈利水平预计趋于平均化。房企品牌溢价、成本管理、周转能力、异地复制能力的作用空间将进一步凸显。融资将是决定2018房企表现的最核心因素，规模较大、融资渠道相对通畅的龙头和央企国企相对优势将进一步扩大。
       成交量方面，政府缩量控房价的政策逻辑下，未来成交量难以显著回升，全面管控体制下市场量价水平同样难以反映真实的供需状况。此外，价格上涨预期的松动或强化需求端对利率上浮的敏感程度，未来成交增速或继续稳中回落。
       开发投资方面，2017下半年以来土地成交的量价齐涨对开发投资的滞后拉动效应明显，2018年1-4月土地投资有所放缓，融资趋紧、销售增速下行对房企资金链施压，政府限价、限供给的调控格局下房企入市意愿相对消极，影响高施工基数向新开工的传导，预计2018投资或稳中回落。此外，房企资金倾向于投向开发环节的前段，而非已预售待竣工项目，预计竣工面积预计维持同比负增长。
       企业方面，预计未来手握土地和资金两大资源的行业龙头将持续受益于行业集中度的提升和相对优势的扩大，预期体现在销售规模的逆势增长和并购活跃度的提升，此外政策红利确定性较高的住宅租赁也有望在政策呵护下加速发展。建议关注TOP50优质标的招商蛇口，绿地控股，新城控股，中南建设，金地集团等。